Dossier Middenhuur

Nederland heeft grote behoefte aan betaalbare huurwoningen voor huishoudens die te veel verdienen voor sociale huur, maar voor wie een woning in de vrije sector vaak te duur is. De middenhuur moet die groep perspectief bieden. Toch komen projecten voor middenhuur steeds moeilijker van de grond. Hoge grondprijzen, stijgende bouwkosten, financieringslasten en eisen aan woningbouwprogramma’s zetten de haalbaarheid onder druk.
Juist op het moment dat de behoefte aan middenhuur groot is, wordt het voor partijen moeilijker om nieuwe woningen in dit segment te realiseren.

De vraag is daarom niet alleen hoeveel middenhuur Nederland nodig heeft, maar ook: waar zit de ruimte om middenhuur weer haalbaar en realiseerbaar te maken?

Dit dossier is geen statische kennisbank, maar een startpunt voor de dialoog. Met de geboden informatie en inzichten wil PublicNL de basis leggen voor het gesprek tussen overheden, corporaties en marktpartijen.

De vraag naar betaalbare huurwoningen in het middensegment is groot. Tegelijkertijd staat de realisatie van nieuwe middenhuurwoningen onder druk. De cijfers laten zien hoe het segment zich ontwikkelt en waarom de financiële haalbaarheid van nieuwe investeringen steeds nadrukkelijker onderdeel wordt van het gesprek.

Kaders, wetgeving en de landelijke woningmarkt

Voor huurcontracten die in 2026 starten, ligt de bovengrens van het gereguleerde middensegment op € 1.228,07 per maand. De ondergrens ligt op € 932,93. Woningen moeten daarnaast binnen de voorwaarden van het woningwaarderingsstelsel (WWS) vallen. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is middenhuur daarmee een gereguleerd segment tussen sociale huur en de vrije sector.
Bron: Volkshuisvesting Nederland.Daarmee wordt de verhouding tussen betaalbaarheid en financiële haalbaarheid een steeds belangrijker onderdeel van de investeringsbeslissing.

Voor middenhuurwoningen geldt in 2026 een maximale jaarlijkse huurverhoging van 6,1%. Dit maximum is gebaseerd op de cao-loonontwikkeling plus 1 procentpunt. De jaarlijkse huurverhoging in de middenhuur is daarmee wettelijk begrensd.
Bron: Volkshuisvesting Nederland.

De in juni 2026 gepubliceerde Monitor Investeringsklimaat Middenhuur laat zien dat het verwachte rendement op een middenhuurwoning in 2026 is gedaald naar circa 4,5%. Het vereiste rendement volgens de gehanteerde CAPM-norm ligt rond 6,2%. Het verwachte rendement ligt daarmee onder het rendement dat volgens deze methodiek gemiddeld nodig is om een investering aantrekkelijk te maken.
Bron: Monitor Investeringsklimaat Middenhuur – Volkshuisvesting Nederland, Universiteit Maastricht en Rijksuniversiteit Groningen / Amsterdam School of Real Estate.

Het kabinet wil woningcorporaties betere financieringsmogelijkheden geven om vanaf 2029 de afgesproken bouw van 5.000 middenhuurwoningen per jaar te realiseren. De maatregel moet corporaties meer financiële ruimte geven om in middenhuur te investeren. Het kabinet verwacht daarnaast dat de nieuwe financieringsmogelijkheden circa € 11,8 miljard extra investeringsruimte opleveren voor andere volkshuisvestelijke taken.
Bron: Volkshuisvesting Nederland.

Hoe landing en beleid doorwerken in de dagelijkse praktijk van onze achterban

Wat zien onze leden in de keten?

Gemeenten hebben een belangrijke rol bij de ontwikkeling van nieuwe middenhuur. Zij bepalen mede waar en hoeveel er wordt gebouwd en stellen via beleid, grondbeleid en programma’s voorwaarden aan gebiedsontwikkeling. Daarmee hebben gemeenten invloed op de betaalbaarheid van woningen. Maar iedere keuze werkt ook door in de haalbaarheid van een project. Een hogere grondprijs levert de gemeente mogelijk meer opbrengsten op, maar vergroot tegelijkertijd de druk op de businesscase. Extra eisen aan het woningbouwprogramma kunnen maatschappelijke doelen dienen, maar beperken mogelijk de ruimte om een project financieel rond te krijgen.

Daar ontstaat een fundamenteel dilemma: Hoeveel betaalbaarheid kan een gemeente vragen zonder de financiële haalbaarheid van een project te ondergraven?

Dat vraagt om een andere manier van kijken naar gebiedsontwikkeling. Niet eerst een programma vaststellen en pas daarna beoordelen of het financieel haalbaar is, maar vanaf het begin gezamenlijk onderzoeken welke combinatie van grondprijs, programma, huurprijs en kwaliteit tot een realiseerbaar project leidt. Voor gemeenten betekent dit dat middenhuur niet alleen een kwestie is van programmeren. Het is ook een vraagstuk van ruimte maken binnen de totale businesscase.

Woningcorporaties hebben een belangrijke rol in de middenhuur, maar staan voor meerdere opgaven tegelijk. Naast nieuwbouw investeren zij in betaalbaarheid, onderhoud en verduurzaming van de bestaande voorraad. Iedere investering in middenhuur is daarmee een keuze binnen een bredere investeringsopgave.

De vraag is dan ook waar de beperkte middelen de grootste maatschappelijke waarde opleveren. Middenhuur kan daarom niet los worden gezien van de totale volkshuisvestelijke opgave. 

Voor vastgoedbedrijven draait middenhuur om de haalbaarheid van een investering op de lange termijn. De inkomsten zijn gereguleerd, terwijl kosten voor grond, bouw, financiering, onderhoud en beheer blijven veranderen. Ook ontwikkelingen in rente, bouwkosten, regelgeving en woningwaarde beïnvloeden het rendement en daarmee de aantrekkelijkheid van de investering.

De Monitor Investeringsklimaat Middenhuur laat zien dat het verwachte rendement wordt afgezet tegen het rendement dat beleggers minimaal nodig hebben. Daarmee wordt zichtbaar dat de beschikbaarheid van kapitaal voor middenhuur niet vanzelfsprekend is, maar afhankelijk van de financiële aantrekkelijkheid van de investering.

Daarmee komen verschillende logica’s bij elkaar.

Geen van die perspectieven is op zichzelf onlogisch. Het probleem ontstaat wanneer de optelsom van alle voorwaarden geen haalbare businesscase meer oplevert.

Een hogere grondprijs hoeft een project niet direct onmogelijk te maken. Ook hogere bouwkosten hoeven dat niet per definitie te doen. Maar wanneer verschillende factoren tegelijkertijd de ruimte in de businesscase verkleinen, kan het kantelpunt snel worden bereikt.

Iedere afzonderlijke keuze kan verdedigbaar zijn. Maar gezamenlijk kunnen ze ervoor zorgen dat een project niet meer van de grond komt. Daarmee is de kern van het middenhuur-vraagstuk niet alleen dat woningen duur zijn om te bouwen. Het probleem is dat de verschillende voorwaarden voor betaalbaarheid en haalbaarheid steeds moeilijker in één businesscase passen.

Dat maakt middenhuur bij uitstek een ketenvraagstuk:

De huurder is uiteindelijk afhankelijk van de betaalbaarheid van het resultaat. De keuzes van deze partijen staan dus niet los van elkaar. Wanneer één schakel meer ruimte vraagt, moet die ruimte ergens anders worden gevonden. Als de grondprijs niet kan dalen, moet de ruimte mogelijk in het programma worden gevonden. Als de huurprijs niet kan stijgen, moet de oplossing misschien in bouwkosten, financiering of rendement worden gezocht.

De vraag is daarom niet wie het probleem moet oplossen, maar waar in de keten ruimte kan worden gemaakt om middenhuur mogelijk te maken zonder de maatschappelijke doelstelling uit het oog te verliezen.

De haalbaarheid van middenhuur ontstaat niet bij één partij, maar tussen gemeenten, woningcorporaties en vastgoedbedrijven. De gemeente kijkt naar het programma, het vastgoedbedrijf naar de businesscase en het rendement en de corporatie naar de maatschappelijke waarde en beschikbare investeringsruimte. Juist daarom moet de businesscase eerder en gezamenlijk op tafel liggen. Niet pas wanneer een project vastloopt, maar vanaf het moment dat keuzes worden gemaakt over grondprijs, programma, kwaliteit en exploitatie.

Dat vraagt om ruimte in de hele keten: in de grondexploitatie, het programma, de regelgeving, de financiering en het rendement. Maar vooral om ruimte om eerder met elkaar te onderzoeken wat wél haalbaar is. Want zonder ruimte in de keten ontstaat geen aanbod, hoe groot de vraag naar middenhuur ook is..

Dit vraagt om vier veranderingen:

Middenhuur vraagt om samenwerking, omdat de haalbaarheid van een project niet bij één partij ligt. Gemeenten, woningcorporaties en vastgoedbedrijven moeten inzicht hebben in elkaars belangen en begrijpen hoe hun keuzes op elkaar doorwerken.

De vraag is daarom niet alleen hoeveel middenhuur we willen bouwen, maar vooral:
waar zit de ruimte om die woningen samen daadwerkelijk mogelijk te maken?

Een visie op de praktijk door: Iwan van Bilsen, Founding Partner bij Van Eck & Partners

In mijn dagelijkse praktijk zie ik een belangrijk probleem: vertraging wordt inmiddels bijna standaard meegenomen in vastgoedontwikkelingen. Ontwikkelaars calculeren vooraf al extra tijd in voor procedures en besluitvorming, terwijl financiers juist door die onvoorspelbaarheid terughoudender worden.

Als een project dat in drie jaar gerealiseerd zou kunnen worden uiteindelijk vijf of zes jaar duurt, stijgen niet alleen de financieringskosten, maar ook ontwikkel-, advies-, bouw- en organisatiekosten en staat het geïnvesteerde kapitaal langer vast. Tegelijkertijd is binnen middenhuur de ruimte om deze hogere kosten aan de opbrengstenkant terug te verdienen beperkt.

In plaats van vertraging vooraf in te prijzen als een onvermijdbaar risico, moeten we beginnen bij de ideale businesscase:

Maak daar vooraf concrete afspraken over tussen alle betrokken partijen. Tijd wordt daarmee geen onzekere factor die vooraf als risico wordt ingeprijsd, maar een gezamenlijk onderdeel van de businesscase waarop partijen ook daadwerkelijk kunnen sturen.

Behandel snelheid en voorspelbaarheid daarom als economische instrumenten voor betaalbare woningbouw. Iedere vermijdbare vertraging kost geld en verkleint de ruimte voor middenhuur en sociale woningbouw.

Andersom betekent een voorspelbaar project met een kortere doorlooptijd minder risico voor financiers, lagere projectkosten en een beter rendement voor investeerders en ontwikkelaars. Juist die verbetering van de businesscase kan ruimte creëren om binnen een ontwikkeling méér betaalbare woningen te realiseren zonder dat één partij daarvoor alleen de rekening betaalt.
— Iwan van Bilsen, Founding Partner bij Van Eck & Partners

Het kabinet wil corporaties betere financieringsmogelijkheden geven om vanaf 2029 jaarlijks 5.000 middenhuurwoningen te bouwen. Tegelijkertijd komt er circa € 11,8 miljard extra investeringsruimte voor andere volkshuisvestelijke taken. Interessant voor jullie dossier omdat dit precies raakt aan de vraag hoe corporaties hun schaarse investeringsruimte verdelen.
Lees het volledige bericht bij Volkshuisvesting Nederland (8 juli 2026)

De nieuwe Monitor Investeringsklimaat Middenhuur brengt structureel in beeld hoe aantrekkelijk investeren in middenhuur is. De eerste monitor laat zien dat het investeringsklimaat onder druk staat, onder meer door oplopende inflatie en rente. Daarmee sluit de monitor direct aan op de vraag waar binnen de businesscase ruimte zit om middenhuur weer haalbaar te maken.
Bekijk het volledige bericht bij Volkshuisvesting Nederland (12 juni 2026)

Twee jaar na de invoering van de Wet betaalbare huur is het voor woningzoekenden volgens cijfers en een rondgang van de NOS moeilijker geworden om een betaalbare huurwoning te vinden. Het aantal huurwoningen dat particuliere verhuurders verkopen is sterk toegenomen, terwijl het aanbod van middenhuurwoningen volgens verhuurmakelaars is afgenomen. Tegelijkertijd willen woningcorporaties en institutionele investeerders wel investeren in middenhuur, maar daarvoor is een gunstig investeringsklimaat nodig.
Lees het volledige bericht bij NOS (1 juli 2026)