Het dilemma van huisuitzetting: ‘n nieuwe balans in positie en rol van corporaties
Dinsdag 8 maart 2016Huisuitzettingen zijn voor de betrokken huurders veelal zeer ingrijpend. De maatschappij vindt uitzettingen zeer wrang. Corporaties doen veel om uitzettingen te voorkomen. Toch kan deze stok achter de deur niet worden gemist. Huisuitzettingen zijn formeel het gevolg van een vonnis van de rechter om het huurcontract te ontbinden. De deurwaarder ontruimt als de huurder niet uit zichzelf vertrekt na een ontbindingsvonnis.
Wat verstaan we onder huisuitzetting?
Er is enige verwarring over wat we verstaan onder ‘huisuitzetting’:
- De start van de procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst?
- Het vonnis van de rechter?
- De betekening van het vonnis door de deurwaarder?
- De aanzegging van de deurwaarder van de ontruiming?
- De ontruiming zonder aanwezigheid van personen en huisraad?
- De ontruiming met aanwezigheid van personen en huisraad?
In elk van de eerste 4 genoemde fases kan nog een kentering optreden. Immers: de corporatie legt een voorstel tot ontbinding van het huurcontract niet zomaar voor aan de rechter. Daaraan gaat meestal veel vooraf.
Ontbindingsgronden
Ontbindingsgronden zijn doorgaans betalingsachterstand, overlast of beide. Bij optreden van overlast moet worden bedacht dat de wet regelt dat huurders in de omgeving ongestoord woongenot moet worden geboden. Zij maken daarop soms terecht ook aanspraak bij de verhuurder die moet tonen zich in te spannen. De rechter checkt dat en weegt dat in zijn vonnis.
Corporaties hebben dan al veel gedaan om zo’n vonnis te voorkomen: inschakelen schuldhulp, aanbieden budgetcoaching, treffen betalingsregelingen, hulp bij verhuizing naar een goedkopere woonsituatie, inbrengen van de casus in het maatschappelijk steunnetwerk, contact leggen met familie, etc. De rolneming door corporaties staat wel onder druk. Vanuit de Minister om zich te beperken tot marktconforme verhuurderstaken, vanuit de gemeente om verreikend inspanningen te doen om huurbeëindiging te voorkomen, onder acceptatie van aanzienlijke huurderving en inzet van personeel. Corporaties tenderen er naar hun inspanningen daarom helder af te bakenen met een inspanning vanuit verhuurdersperspectief en met een sterk verwijzende en signalerende rol, waar het bijvoorbeeld schuldhulp betreft. Daar ligt de wettelijke taak primair bij de gemeente.
Als al deze maatregelen niet zorgen voor betaling van de huur of het eindigen van overlast, rest terecht alleen het ontbinden van het huurcontract.
Daar kun je niet zomaar mee wegkomen
Het zou ook niet fair zijn als sommigen wegkomen met het nalaten van hun betalingsverplichtingen of met het voortduren van misdraging. Als niet heel duidelijk is dat de corporatie uiteindelijk de finalesanctie stelt, is het eind zoek. Dat zou de betaalmoraal en de gedragsmoraal ernstig ondermijnen. Ook is het zo dat de kosten van de huurderving en alle maatregelen die worden genomen door de andere huurders worden gedragen: huur is de enige inkomstenbron van corporaties. Niet ‘de corporatie’ betaalt alle extra maatregelen, maar de facto de huurders zelf. Ziedaar het dilemma.
Corporaties blijven zich inzetten
Een extra dimensie is de discussie over de leefbaarheidsuitgaven. Alles wat corporaties meer doen dan een commerciële verhuurder, kan worden gezien als leefbaarheidsuitgaven. Daaraan zijn flinke beperkingen gesteld, die kunnen ingrijpen op de aandacht voor huurders die in problemen zijn. De samenleving verhardt door de mindere ruimte vanuit het publieke domein voor mensen in financiële of psychische problemen (transities), de tolerantie voor mensen met problematiek erodeert. Toch blijven corporaties zich inzetten. Onze motivatie om ons in te zetten voor onze huurders die in problemen zijn, vermindert niet. Amsterdam (AFWC) meldde trots een forse vermindering van het aantal uitzettingen van 609 in 2014 naar 450 in 2015. Heel mooi, en hopelijk kan die trend worden vastgehouden.
Dit artikel is geschreven door Johan Westra, bestuursvoorzitter bij Stichting Thuisvester.